| Investir en EHPAD |
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EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
Création et financement : Le Code de l'action sociale et des familles impose comme préalable à toute ouverture d'EHPAD l'obtention d'une autorisation délivrée par le CROSMS (Comité Régional de l'Organisation Sociale et Médicosociale. Une convention tripartite signée par les autorités de tutelle est indispensable et permet à l’établissement de recevoir la dotation soins de l'assurance maladie.
Ces autorisations peuvent être refusées si elles entraînent des charges excessives pour les autorités de tutelle. Le financement des EHPAD
Depuis 2002, le financement s'axe sur 3 points : • Les dépenses d’hébergement sont à la charge des résidents. Certains peuvent bénéficier de l'aide sociale à l'hébergement (ASH) ou d’aides au logement types APL ou ALS. Un investissement à bonne rentabilité : Les Pouvoirs Publics ne pouvant assumer seuls cette vaste tâche que constitue la prise en charge de la dépendance de nombreux investisseurs privés, notamment des particuliers, ont bien compris l'intérêt de ce secteur qui affiche des performances particulièrement intéressantes • Rentabilité nette supérieure à 4,0%
• Un investissement bien maîtrisé Les opérateurs présents avec lesquels nous travaillons sont des sociétés importantes, expérimentés et solvables, assurant une sécurisation des conditions d'exploitation et donc de l'investissement. • Un support spécifique Les EHPAD constituent des supports spécifiques, qui impliquent de la part des exploitants une rentabilité supérieure à celle pratiquée en immobilier classique, Ces établissements répondent en effet à des normes particulièrement strictes en matière de construction, de gestion de l'ensemble des risques (sanitaire, sécurité...) et impliquent la présence de nombreux services en raison de l'accueil d'une population fragile. • La moyenne nationale de remplissage des EHPAD est de 95%. Le bail commercial : un outil de gestion signé par l'investisseur et l'exploitant qui apporte une grande sécurité à l’investisseur Le bail fixe notamment : • la durée de l'engagement (engagement ferme d'une durée de 11 ans). Les baux des résidences que nous proposons voient très fréquemment la totalité des charges d'entretien et de travaux et de mise aux normes supportés par les exploitants à la demande de ces derniers. L'investisseur acquitte uniquement la taxe foncière.
II s'agit de ce que l'on appelle « un investissement responsable » c'est-à-dire raisonné et axé sur la prévoyance (revenus complémentaires et capital retraite). Ce support offre à la fois une bonne rentabilité et une sécurité importante liée à un marché extrêmement lisible à long terme* et à des exploitants quasi institutionnels. A ce titre, il est susceptible de répondre aux attentes de 80 - 90% des investisseurs en construction ou consolidation de leur patrimoine.
On peut y voir également une idée d’investissement citoyen. Ce type de support , par contre, ne conviendra pas aux investisseurs ayant une approche spéculative (donc plus risquée) recherchant un produit à très fortes potentialités de plus-values. L'expérience acquise depuis 15 ans montre que la valeur du bien s’appui sur sa rentabilité de départ, poussée en cela par l’évolution des loyers. Le prix de revente sera calculé sur la rentabilité.
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